Información clave para decidir mejor
Guía inmobiliaria para comprar y vender propiedades en Cuba
Una guía práctica de Los Reales Inmobiliaria para entender el mercado, el proceso de compraventa, los costos, los riesgos y las opciones de acompañamiento profesional.
Aviso importante
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal profesional. Las normas, costos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar acuerdos, entregar dinero o iniciar trámites, confirme su caso con notario, abogado o especialista competente.
01
Compraventa legal
La compraventa de viviendas entre personas naturales fue autorizada a partir de las reformas de 2011 y debe formalizarse correctamente.
02
Notario obligatorio
La escritura notarial es el documento clave para formalizar la transferencia de propiedad y registrar la operación.
03
Impuestos actualizados
Los valores referenciales usados para calcular impuestos inmobiliarios fueron actualizados por la Resolución 313/2024.
04
Riesgos a revisar
Antes de pagar, revise titularidad, cargas, herencias pendientes, ocupantes y documentos actualizados.
Reglas generales
¿Quién puede comprar propiedad en Cuba?
La posibilidad de comprar o gestionar una vivienda depende de la ciudadanía, residencia, documentos vigentes y situación legal de cada persona.
Cubanos residentes
Pueden comprar y vender viviendas conforme a los límites y requisitos establecidos por la legislación cubana vigente.
Cubanos en el exterior
Pueden coordinar la búsqueda desde fuera y avanzar mediante presencia en Cuba o representación con poder notarial válido.
Extranjeros
La compra directa de vivienda residencial por extranjeros sin vínculo o residencia está restringida. Debe revisarse cada caso con asesoría especializada.
Residencia permanente
Los extranjeros con residencia permanente pueden tener un régimen distinto al extranjero no residente, según su situación migratoria y documentación.
Matrimonio con ciudadano cubano
Muchos casos requieren revisar titularidad, régimen matrimonial y protección patrimonial antes de avanzar.
Inversión extranjera
Los proyectos inmobiliarios bajo inversión extranjera funcionan por mecanismos empresariales regulados, no como compra libre de vivienda residencial particular.
Diáspora cubana
Comprar desde el extranjero
Si vives fuera de Cuba, puedes organizar la búsqueda, coordinación y revisión previa a distancia. Para la firma, normalmente deberás estar presente en Cuba o designar a un representante mediante poder notarial válido.
Documentos y pasos habituales
- Pasaporte cubano y carnet de identidad vigentes, si aplica.
- Poder notarial si otra persona firmará o gestionará por ti.
- Autorización expresa para comprar, vender, firmar escritura y realizar trámites registrales.
- Revisión de origen de fondos, titularidad y requisitos específicos del caso.
- Coordinación previa con notario o asesor legal antes de viajar o enviar dinero.
De la búsqueda al registro
Proceso de compra paso a paso
1
Contactar
Consulta la propiedad, coordina llamada, solicita información básica y define si merece visita o evaluación.
2
Visitar y negociar
Inspecciona estructura, agua, electricidad, techos, entorno y condiciones de precio antes de avanzar.
3
Ir al notario
El notario revisa titularidad, requisitos y redacta la escritura de compraventa.
4
Firmar y pagar
Las partes firman ante notario y acuerdan la forma de pago conforme a la operación.
5
Registrar
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para completar la formalización.
Actualizado 2024–2026
Impuestos y costos de la compraventa
La Resolución 313/2024 actualizó los valores referenciales mínimos usados para calcular impuestos asociados a compraventa y donación de viviendas entre personas naturales. El monto exacto debe revisarse según zona, características del inmueble y caso concreto.
| Concepto | Quién paga | Referencia |
|---|---|---|
| Adquisición de bienes | Comprador | 4% del valor referencial |
| Ingresos personales | Vendedor | 4% del valor referencial |
| Gastos notariales | Usualmente comprador | Variable según trámite |
| Registro de propiedad | Comprador | Tarifa aplicable según caso |
Recomendación: confirme siempre el cálculo con notaría, especialista tributario o autoridad competente. Los valores referenciales no necesariamente coinciden con el precio real pactado entre comprador y vendedor.
Rangos orientativos
Precios del mercado inmobiliario cubano
Los precios pueden variar según ubicación exacta, estado constructivo, documentación, urgencia del vendedor y negociación. Esta tabla es orientativa.
| Zona | Apartamento | Casa independiente |
|---|---|---|
| Vedado / Miramar | $30,000 – $150,000 | $80,000 – $350,000+ |
| Centro Habana / Habana Vieja | $8,000 – $60,000 | $15,000 – $120,000 |
| Playa / Boyeros | $15,000 – $80,000 | $25,000 – $200,000 |
| Matanzas / Varadero | $5,000 – $40,000 | $10,000 – $80,000 |
| Santiago de Cuba | $5,000 – $30,000 | $8,000 – $60,000 |
| Provincias centrales | $3,000 – $25,000 | $5,000 – $50,000 |
| Provincias orientales | $2,000 – $20,000 | $4,000 – $40,000 |
Zonas populares para comprar
Vedado
Zona céntrica y cotizada, con alta demanda residencial y excelente conectividad.
Miramar / Playa
Zona residencial premium, ideal para casas amplias, familias y propiedades de alto valor.
Habana Vieja
Centro histórico con atractivo cultural y potencial para proyectos de renta o servicios.
Varadero / Matanzas
Zonas de playa con interés vacacional y potencial de renta turística.
Guanabo
Opción de playa cerca de La Habana, con precios más accesibles que zonas premium.
Santiago y Cienfuegos
Ciudades con precios competitivos, identidad cultural fuerte y oportunidades fuera de La Habana.
Otra vía inmobiliaria
La permuta: intercambio de propiedades
La permuta es un intercambio de propiedades entre dos o más partes. Puede incluir compensación económica para equilibrar diferencias de valor y sigue siendo una alternativa útil para quienes no disponen del capital completo para una compraventa directa.
Evita errores costosos
Riesgos y cómo protegerse
Señales de alerta
- Documentación incompleta, vencida o alterada.
- Vendedor que no demuestra titularidad actualizada.
- Herencias pendientes o copropietarios sin consentimiento.
- Presión para pagar por fuera sin escritura notarial.
- Propiedad ocupada por personas distintas al vendedor.
- Precio demasiado bajo sin explicación clara.
Cómo protegerte
- Solicita certificado de dominio actualizado.
- No pagues sin documento legal y respaldo verificable.
- Revisa deudas, gravámenes, ocupantes y cargas.
- Verifica si existen herederos o copropietarios.
- Usa notario y asesoría confiable.
- Conserva mensajes, recibos, fotos y acuerdos escritos.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar casa en Cuba desde el extranjero?
Sí, si cumples los requisitos aplicables y mantienes la documentación cubana necesaria. Puedes coordinar la búsqueda desde fuera, pero para la firma normalmente debes estar presente en Cuba o actuar mediante representante con poder notarial válido.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Cuba?
De forma directa, la compra de vivienda residencial por extranjeros sin vínculo o residencia está restringida. Existen casos particulares, residencia permanente o mecanismos empresariales regulados, por lo que conviene revisar cada situación con asesoría especializada.
¿Cuánto tiempo toma el proceso de compra?
Una vez acordada la propiedad y el precio, la revisión documental, firma notarial y registro pueden tomar varias semanas. Si se incluye búsqueda, negociación y preparación previa, el proceso puede extenderse más.
¿En qué moneda se paga?
En la práctica muchos precios se negocian en USD, mientras la escritura y los cálculos oficiales se expresan en CUP. La forma de pago debe revisarse con el notario y conforme a las normas aplicables.
¿Qué es la Resolución 313/2024?
Es una norma del Ministerio de Finanzas y Precios que estableció valores referenciales mínimos para liquidar impuestos asociados a actos como compraventa y donación de viviendas entre personas naturales.
¿Qué es una permuta?
Es un intercambio de propiedades entre dos o más partes. Puede incluir compensación económica para equilibrar diferencias de valor y sigue siendo una alternativa usada en el mercado cubano.
¿Necesito abogado para comprar?
No siempre es obligatorio, pero sí recomendable, sobre todo si compras desde el extranjero, si es tu primera compra o si existen dudas sobre documentos, herencias, titularidad o forma de pago.
¿Necesitas orientación para comprar o vender?
En Los Reales Inmobiliaria podemos ayudarte a revisar tu caso, organizar la información y dar el próximo paso con más claridad.
Fuentes oficiales sugeridas
Para verificar información vigente, consulte la Gaceta Oficial de la República de Cuba, el Ministerio de Justicia, notarías y especialistas legales. Normas de referencia: Decreto-Ley 288/2011, Resolución 313/2024 del Ministerio de Finanzas y Precios y Ley 118 de Inversión Extranjera.